奇番财经|大清洗!这些房企真的活不下去了!

下半年，房企想通过信托融资来解决资金问题的渠道，几乎是一刀切地——咔嚓掉了。

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前几年高层对钢铁行业的一顿操作，如今看来，很有异曲同工之处。

对中小房企的大洗牌，或许正是高层希望看见的，因为这对于房地产行业来说，明显利大于弊，是好事。

最近，是楼市的多事之秋。

3号，上海《新民晚报》的一则重磅消息，扯下了新城控股老王的遮羞布，让他露出了衣冠楚楚之下的本来面目。

估计现在新城上下还是乱成一锅粥。

然而，就在其他中小房企纷纷围观看热闹之际，来自深圳，由《人民日报》主管的《证券时报》的又一重磅新闻，让整个地产界，尤其是中小房地产商感觉——五雷轰顶。

原文比较长，摘录核心要义就是：银保监会对信托公司约谈警示，要求今年房地产信托规模不得超过6月末的规模，未备案项目一律暂停。

简单地说就是，下半年，房企想通过信托融资来解决资金问题的渠道，几乎是一刀切地——咔嚓掉了。

很多刚刚还在看新城热闹的房企，完全没有没想到，转眼之间，噩耗就降临到自己头上，纷纷傻眼了。

对于资金密集型，快周转，而且是高度依赖举债的房地产行业而言，信托渠道的“封死”，相当于直接断掉了一种资金渠道上的“口粮”。

而且信托融资还是很多企业续命的“主食”，不是可有可无的餐后“甜点”。

于是乎，有不少媒体惊呼，八级地震，下半年房地产，要“凉凉”。

然而，接下来的走势，真的是这样吗？

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在讨论房地产信托被叫停这件事对房企的影响之前，我们先跳出房地产，回顾一下黑大三粗的钢铁行业。

前几年高层对钢铁行业的一顿操作，如今看来，很有异曲同工之处。

以前网上流传一个很有喜感的段子说，中国参加世界钢铁产量排名，

第一名：中国（不包括河北省）；

第二名：中国河北省（不包括唐山市）；

第三名：中国河北省唐山市（不包括瞒报产量）；

第四至八名：日、美、印、俄、韩；

第九名：中国河北省唐山市的瞒报产量；

第十名：德国。

那几年，全国中小私营民营钢铁厂到处都是，这些钢铁厂很多都是瞒报产量偷偷生产的，不用上税。

而且由于技术含量低、设备老旧、用工大多都是临时工，因此，生产的基本都是低端钢材。

但是架不住产量大，价格低，这些中小型民营企业钢厂的产品上市后，凭借成本优势大打价格战，给国内钢材市场造成极大冲击。

因此，像宝钢、鞍钢、武钢这些大型国有钢厂，在无序低价竞争之下，被冲击的七零八落，连年亏损，像宝钢，最严重的时候一年能亏上百亿。

后来，高层开了一个重要的会，表示要理直气壮做大做强国有企业，这里面当然也包括劳动密集型，就业人数及其庞大的钢铁企业。

面对连年巨亏的钢铁行业，怎么办？

于是，在那次会议之后，高层想了一个办法，以绿水青山就是金山银山为号角，开始在国内狠抓安全环保。

污染严重的、排放不达标的工业企业，一律停业整顿或者取缔关闭，这里面，那些隐瞒产量的中小型民营私营钢铁企业，自然首当其中。

于是，一大批不合格的小钢厂，在环保大旗之下，就纷纷关门大吉了。

这样一来，那些以低廉价格冲击市场的产量，在供给端，直接就被削减了，市场上的供应减少，很快钢铁价格企稳回升，又赶上最近几年房地产以及基建的回暖，各大型“国家队”钢铁企业又纷纷过上了红红火火的滋润日子。

那些环保不达标，以偷税漏税和雇佣临时工开足马力偷偷生产的小型钢厂，也就不可避免成了供给侧结构性改革、调整产业结构、保护生态环境，做大做强“国家队”的代价了。

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有了钢铁行业前面的铺垫，下面，再回到此次房地产信托收紧，就比较好理解了。

从表面看，信托的一刀切，对房地产行业，绝对是重大利空。但是对于房地产行业重大利空，并不一定是对房企利空，更不是对所有房企都利空。这是两个概念。

而对有的房企，甚至可以说是重大利好。

为什么呢？

就像严查环保，大型“国家队”公司的技术、设备，肯定是没问题的，不怕。瑟瑟发抖的，是技术不达标的“小作坊”们啊！

首先，我们要看看，高度依赖信托融资的都是谁？

据不完全统计，信托融来的钱，百分之七十都给了中小房企，尤其是那些非常激进，一心想快速做大，但自身又没有多少本金的民营房企。

在银行系统严格控制资金流入房地产行业的大环境之下，一大批实力不济的中小民营房企，只能放弃6%左右的低息抵押贷款，转而投向资金成本更高的信托。

目前，信托融资的资金成本普遍在10%—15%之间，差不多是银行抵押贷款的2倍。

而万科、碧桂园、恒大、融创这样的上市头部房企，以及中海、保利、绿地、华润这样的巨型央企，则主要依靠的是银行授信下的抵押贷款，这种贷款利率成本大多在7%左右，甚至更低。

和信托动则10%以上的资金成本相比，绝对算是廉价资金了。

而且，像融创这样的一次收购、拿地就是上百亿数百亿的大笔资金，又岂是几亿几十亿顶天了的信托能够解决得了的？

因此，这次看似一刀切的信托“关门”，其实是断了严重依赖信托融资的中小房企的“口粮”，对头部房企和有国家队背景的大型央字号、国字号房企而言，影响很小。

因为他们的“口粮”，压根不在这上面，信托，很多都是可有可无的“零食”。

所以，可以预见的是，下半年，在融资渠道被关闭之后，那些严重依赖信托，寄希望于打一枪，在一个房地产项目上挣快钱、挣大钱，用高成本资金拿地运转、刀口舔血的小房企，将面临一轮“大清洗”。

而随着房地产市场上的钱越来越少，资金成本越来越贵，一大批中小房企也将面临融不到钱、借不到钱的危险。

届时，房地产市场的大规模洗牌将在所难免。很多缺钱的中小房企，将不得不出手手中的项目，断臂求生。

而像高喊着活下去的万科这样的手握数百亿现金的头部房企，以及像中海这样的低调的拿着数百亿银行授信的正规军，将有机会以及其诱人的低价，躺着在市场上捡中小房企的优质项目。

而对中小房企的大洗牌，或许正是高层希望看见的，因为这对于房地产行业来说，明显利大于弊，是好事。

这将有利于房企向规模化集中化转变，进而提高整个行业的效率。

而且，如果在这个过程中，一大批手握廉价资金的国字号房企通过兼并收购，进一步做强做大，成长为类似中车那样的行业老大，不也正符号那场大会的精神吗（理直气壮做强做大）？

3

上面分析了为什么要推行一刀切的房地产信托收紧政策，下面进一步分析一下，为什么选择在这个时候推行这个政策，而不是上半年，或者去年。

这里面主要有两个原因，一个是外部的，一个是内部的。

外部的原因就是大阪G20峰会上的会面，把闹了一年多的贸易摩擦，基本止住了继续恶化的势头，大家开始重新坐下来谈了，一切向好。

因此，总体来说，外部的大问题暂时算是解决了，终于可以腾出手来，处理家务事了。

内部的原因就是，上半年，在三令五申要稳地价、稳房价、稳预期的形势下，全国各地地王居然到处都是，而且一个比一个猛，好像房产商手里的钱不是自己的，是大水冲来的一样。

而这一次，各地涌现出来的地王，80%都是被民企拿走的，这和上一轮国企抢地王形成了强烈的对比。

为什么会出现这种情况呢？

一方面是由于目前房地产市场上确实不缺钱，大家融资太容易了，另一方面就是，房企依然普遍看好后期的房地产市场。

那为什么这一次国企不去争地王了呢？